Rfhnbyrf

Обратная связь

21.11.2019 - В ФНС рассказали о легализации налоговой базы

Налоговики пристально следят за соблюдением налогоплательщиками порядка определения налоговой…

читать полностью

20.11.2019 - Меняется порядок проведения аудита в благотворительных фондах

На рассмотрении в Госдуме находится законопроект, вносящий поправки в механизм аудита деятельности…

читать полностью

Основное меню
Регистрационные услугиРегистрационные услуги

Как правильно оформить куплю-продажу квартиры: документы и порядок действий

Купля-продажа недвижимости относится к рисковым сделкам. И дело не только в распространенности случаев мошенничества в этой сфере. Любая юридическая ошибка при купле-продаже квартиры имеет вполне конкретную цену. Терять деньги не хочется никому. Как минимизировать риски? Прежде всего следует ознакомиться с процедурой оформления сделки.

Провести куплю-продажу можно самостоятельно, с помощью юриста и риелтора. Каждый способ имеет свои особенности. Самостоятельно оформлять сделку следует только при наличии соответствующих знаний. Придется разбираться в тонкостях законодательства, учитывать множество нюансов при оформлении документов. Но зато появляется возможность контроля каждого этапа заключения сделки.

Риелтор поможет найти продавца или покупателя недвижимости, организует показ/осмотр квартиры, процесс внесения залога/аванса, возьмет на себя оформление договора и документов на оплату всей стоимости объекта. Также риелтор организует процесс расчета. Сотрудничество с таким специалистом выгодно экономией времени. Но нужно быть готовым к серьезным дополнительным затратам.

Привлечение юриста по недвижимости к оформлению сделки купли-продажи — оптимальный вариант. Профессиональный специалист не только составит необходимые документы, позаботится о защите интересов своего доверителя, но и проверит юридическую чистоту сделки (наличие незарегистрированных лиц, имеющих право пользования недвижимостью, незаконные сделки с объектом в истории и т. п.).

Вне зависимости от способа проведения сделки, важно знать перечень документов для осуществления купли-продажи и порядок действий. Итак, объект найден. Приступаем к его проверке. Для этого следует запросить у продавца свидетельство о праве собственности, документы, удостоверяющие личность и, если продавец не является собственником, документы, подтверждающие его полномочия осуществлять действия от лица доверителя. Особое внимание обратите на технический паспорт объекта. Если он старше 5 лет, в БТИ необходимо запросить новый.

Если владельцев недвижимости несколько, необходимо их согласие на сделку. Если одним из собственников является несовершеннолетний, продажа запрещена без разрешения органов опеки.

Продавец заключает сделку по доверенности? Проверьте доверенное лицо на надежность. Заключение сделок купли-продажи по доверенности лидирует в рейтинге мошеннических схем.

Еще один важный документ, на который стоит обратить внимание, справка о задолженности по коммунальным услугам. Комментарии тут излишни.

Рассмотрим порядок действий при купле-продаже квартиры. Он включает:

  • Проверку правоустанавливающих документов на недвижимость и полномочий продавца.
  • Составление предварительного договора купли-продажи.
  • Подписание соглашения о задатке (по договоренности этот и следующий пункты можно пропустить).
  • Передачу соответствующей суммы продавцу.
  • Согласование окончательного варианта договора.
  • Подписание договора, его нотариальное заверение (при необходимости).
  • Подготовку пакета документов для Росреестра.
  • Оплату госпошлины за регистрацию права собственности.
  • Подачу заявления в Росреестр всеми участниками сделки.
  • Получение расписки о принятии документов на регистрацию (на этом этапе обязательно проверьте данные: адрес объекта, заявленное регистрационное действие, персональную информацию и т. п.).
  • Получение выписки из ЕГРН с отметкой о переходе права собственности.

Клиент-менеджер

Как подтвердить юридическую чистоту сделки?

Эксперт

Единственный способ подтвердить юридическую чистоту сделки — получить официальные документы о регистрации прав собственности на объект и проверить его историю. Выписка из ЕГРН изучается в первую очередь. Узнать о количестве зарегистрированных лиц в квартире позволяет выписка из домовой книги. Документ, выданный ранее, чем за 30 дней до сделки, считается неактуальным. Если среди зарегистрированных лиц есть умершие, должны быть свидетельства о смерти. Также не лишним будет запросить справку о дееспособности продавца, особенно это касается сделок с пожилыми и старыми людьми. Договор купли-продажи, подписанный недееспособным собственником, считается недействительным. Сделка признается несостоятельной и аннулируется. В таком случае получить назад потраченные деньги покупателю проблематично.

Клиент-менеджер

Что должно насторожить покупателя в истории квартиры и предложении продавца?

Эксперт

Есть определенные фокусные точки, пройтись по которым будет не лишним, рассматривая каждое предложение. Однозначно должна насторожить странная цена. Не идите на поводу у продавца, предлагающего занизить сумму в договоре для оптимизации налогообложения. Также тревожный звонок — отсутствие связи доверенного лица с собственником недвижимости. Что касается истории квартиры, если она часто и быстро после очередной покупки перепродавалась, лучше воздержаться от сделки.

Клиент-менеджер

Где нужно оформлять и подписывать договор купли-продажи?

Эксперт

Теоретически составить и подписать документы можно даже дома. И так нередко поступают при простых сделках. Если сделка заключается через риелтора, оформлением документов занимается он, а местом подписания, как правило, является агентство.

Купля-продажа недвижимости с оформленными долями, передача прав собственности на объекты, в которых зарегистрированы несовершеннолетние и/или недееспособные лица, достаточно специфична. Перед подписанием договора лучше получить консультацию специалиста. Сделать это можно в Регистрационной палате, МФЦ.

Клиент-менеджер

Какие способы расчета между продавцом и покупателем существуют? Как обеспечить максимальную безопасность средств?

Эксперт

Вариантов оплаты при покупке квартиры несколько. Первые два являются максимально надежными (при соответствующих условиях). Последние сопряжены с определенными рисками. Надежными способами расчетов считаются передача наличных через банковскую ячейку и использование аккредитива. Аккредитив является условным денежным обязательством перед продавцом, выполнение осуществляется банком по поручению покупателя.

Менее надежными считаются безналичный перевод на карту и передача наличных из рук в руки.

Обеспечить максимальную безопасность денежных средств в первом случае позволяет грамотное оформление договора купли-продажи и пользования банковскими услугами. Особое внимание рекомендуется обратить на условия доступа к содержимому ячейки. Оптимальный вариант: после перерегистрации права собственности продавец со своим экземпляром документов обращается в банк, сотрудник банка проверяет документы на соответствие нормам действующего законодательства; если все в порядке, предоставляет доступ к ячейке, продавец забирает деньги.

Оформлять сделку купли-продажи лучше с помощью специалиста. Опытный юрист укажет на потенциально проблемные моменты, поможет избежать финансовых потерь.